Ingatlanpiaci változások a 2015-2016-os években - 2. rész

Az Ingatlanok Magyarország Kft. is áttekintette az elmúlt kicsit több mint egy év történéseit az ingatlanpiacon.

Változások a lakásbérlet és -befektetés viszonylatában

2015 folyamán jelentősen emelkedtek az átlagos lakásbérleti díjak. Az eltérés jelentős az egyes régiók között. A bérleti díjemelkedés a használt téglaépítésű társasházi lakásokra vetítve Budapesten közel 40%, míg a nyugati országrészben 18%. Keleten ugyanakkor stabilak maradtak az átlagos bérleti díjak.
A panellakások tekintetében sokkal kiegyensúlyozottabb a kép, nyugaton átlagosan 21%, Budapesten 20%, a keleti országrészben 17% volt a növekedés.

Lakásépítési változások

Az Otthon Centrum adatai szerint, az elmúlt 3 évben a kiadott építési engedélyek számának bővülése volt tapasztalható minden régióban, ami egyrészt a kereslet élénkülését, másrészt az építők bizalmának a visszatérését is jelzi.

Amennyiben a megszerzett építési engedélyek alapján mindehol megkezdik az építkezéseket, úgy a közép-magyarországi régióban épülhet meg a legtöbb lakás, ezen belül a legtöbb Budapest és Pest megye településein közel azonos számban, míg a második legjelentősebb fellendülés a nyugati országrészben várható.

2013-ban 7536 építési engedélyt adtak ki lakásokra, ez a szám 2014-ben 9633 volt.
Másfél-két éves átfutással számolva, közel 10 ezer olyan építési engedélyt adtak ki a hatóságok,
amelyek alapján 2016 végéig várhatóan nagyjából 7500-8000 új építésű lakást adhatnak át az országban. Ennek valamivel több, mint 40 százaléka Közép-Magyarországon épülhet fel, ezen épületek nagyjából ötödét várhatóan a fővárosban fogják átadni.

Kiadott építési engedélyek száma

Forrás: KSH

Fontos adat továbbá, hogy a közelmúltban egyszerűsödött az építési engedélyeztetés
szabályrendszere, ami elsősorban az egyéni építtetők életét könnyíti meg. Emellett 2016-ban is elkészülhet sok olyan lakás, amelyet már csak a bejelentési kötelezettség érint, habár ezek számát megelehetősen nehéz előre megbecsülni.

A 2000 utáni időszakban a lakásépítés csúcséve 2004 volt, amikor 43.913 új lakás épült Magyarországon. A 2008-tól kibontakozó gazdasági válság jelentősen visszavetette a lakásépítést. 2014-ben országosan 8.358 lakás épült, 2015 első három negyedévében 4.657 db.

Az új lakásokat érintő adásvételek száma 2008-ban közel 11 ezer volt, majd meredeken zuhanni kezdett és 2012-ben érte el a mélypontot (1.527), azóta viszont folyamatos emelkedést tapasztalhattunk. 2013-ban az adás-vételek száma meghaladta az 1 800-at, 2014-ben a 2 700-at. 2015-re megközelítette a 3 000-es értéket és ez előre láthatóan 2016-ban még tovább nőhet.

Várható változások 2016-ban

Az előzetes várakozások a Kormány által az év végén meghozott és több ízben módosított
intézkedéseinek hatásaira támaszkodva, egy elég  jelentős piaci felpörgést vetítenek előre. Mind az új építésű lakások ÁFA mértékének drasztikus csökkentése, mind a Családi Otthonteremtési Kedvezmény a lakáskereslet és kínálat alakulása szempontjából a kritikus finanszírozhatósági feltételeket befolyásolja.

Az ÁFA vonatkozásában elsősorban nem az árak csökkenése a várt hatás, hanem a beruházói aktivitás megemelkedése, mind a professzionális ingatlanfejlesztők, mind az egyéni építtetők körében. Valószínűsíthető, hogy az előbbiek elsősorban a fővárosban és a megyeszékhelyeken,  míg  utóbbiak az agglomerációban és a vidéki településeken építkeznek. Ezáltal mind a társasházi lakások, mind pedig a családi házak tekintetében pozitív elmozdulásra számítunk.

A CSOK egyértelműen a kereslet bővítéséhez fog hozzájárulni, hiszen nagyon sokan tartoznak abba a célcsoportba, akik számára jó lehetőséget kínál a lakáshelyzetük javítására.

2016-ban a CSOK következtében mind az új építésű lakások piacán, mind a használt lakások piacán a kereslet megnövekedésére számítunk.

Ennek megfelelően a 2015-ös évben tapasztalt fejlődés 2016-ban is tovább roboghat: emelkedő árak, csökkenő alku, gyorsabb értékesítés. Elsősorban azon lakástípusokat érintően, amelyek közvetlenül vagy közvetve érintettek az állami keresletélénkítő intézkedésekben.

Budapest és a fővárosi agglomeráció mellett elsősorban a nagy foglalkoztatási központok térségében és a nyugati országrészben várunk jelentősebb fellendülést az ingatlanpiacon.

A 2016-os év -köszönhetően a beruházás-ösztönző és népesedés-politikai célú kormányzati intézkedéseknek- feltehetőleg jóval élénkebb lesz.

Az új építésű lakásokra vonatkozó 5%-os ÁFA-kulcs már olyan megtérülést biztosít a fejlesztőknek, ami lehetővé teszi a korábban tervezőasztalon maradt projektek “leporolását”.

A három gyermekes, vagy három gyermeket vállaló családok által -új építésű lakás vásárlásához- igényelhető 10 millió forintos Családi Otthonteremtési Kedvezmény, valamint az ehhez társuló fix, alacsony kamatozású, maximum szintén 10 millió forint összegben elérhető lakáscélú hitel révén az új építésű lakások iránti keresletbővülések hatása a használt lakás piacán is érezhető lesz.

Regionális szinten a legelsősorban a megyeszékhelyeken és a környező településeken, valamint a budapesti agglomerációban és a peremkerületekben várható élénkülés a CSOK hatására.

Statisztikák alapján főleg itt épülhetnek olyan új lakások, amelyek a CSOK segítségével a leginkább megfizethetők lesznek a megcélzott többgyermekes családok igényei szerint.
Ugyanakkor az első hónapok igénylései is azt mutatták, hogy igen jelentős a használt lakás
megvásárlásához kedvezményt igénylők száma is.

A kormányzati intézkedések hatását nehéz előre felmérni, mivel a bőkezű támogatás a legtöbb régióban továbbra is önerő meglétét és a kedvezményes hitel felvételét is igényli ahhoz, hogy megfelelő méretű új építésű ingatlanba költözzenek a családok.

Az előző évek mélypontjához képest, hozzávetőlegesen 10-12 ezer lakás átadására számítunk. Ugyanakkor jelentős számú projekt indulhat el, amelyek már a 2017-es év statisztikáját fogják javítani. A lakásépítésen belül az ÁFA csökkentésnek és az építési jogszabályok leegyszerűsítésének köszönhetően a fejlesztők mellett újra meghatározóbb lesz az egyéni építtetők aktivitása is.

Források:
Központi Statisztikai Hivatal,
Otthon Centrum,
Ingatlanok Magyarország Kft.