Ingatlanpiaci változások a 2015-2016-os években - 1. rész

Az Ingatlanok Magyarország Kft. is áttekintette az elmúlt kicsit több mint egy év történéseit az ingatlanpiacon.

Az áttekintés az Otthon Centrum és a Központi Statisztikai Hivatal adatainak segítségével jött létre.

A 2015-ös évben a lakáspiac minden tekintetben szárnyalt: emelkedtek az árak, csökkentek az értékesítési idők, erősödött az eladók alkupozíciója.

Budapesten, valamint a vidéki városokban -elsősorban a nagyvárosokban- a befektetők adtak hatalmas lendületet a piacnak, de a saját célra vásárlók piacra lépése is jelentős számot mutatott.

Már tavaly úgy látszott, hogy ez a különbség csökkenni fog az állami támogatások és az olcsó hitelek hatására. Ugyanakkor az év végén bejelentett Családi Otthonteremtési Kedvezmény és az  ÁFA csökkentés olyan lökést adhat a piacnak, ami akár a válság előtti évek szintjére helyezheti az ingatlanpiacot.

Fellendülő lakáspiac

2015-ben is tovább dübörgött a lakáspiac Magyarországon. Az előzetes adatok alapján összesen mintegy 135 ezer adás-vétel történt, ami 20 százalékos növekedést jelent a megelőző évhez képest.

Az alacsony kamatkörnyezet továbbra is vonzóvá teszi a befektetési célú lakásvásárlást, azonban a 2016-os évet a kormányzat beruházás-élénkítési és népesedés-politikai indíttatású programjai fogják meghatározni, amelyek elsősorban a három gyermekes családoknak biztosít esélyt.

A Családi Otthonteremtési Kedvezmény 10+10 millió forintos ajánlata sokak számára jelenthet motivációt az új lakásba költözésre, ami vélhetőleg megmozgatja a használt ingatlanok piacát is.

Igaz, hogy a féléves adatok alapján még erőteljesebb növekedést várt a piac, mégis 2015-ben az előző évihez képest kissé mérséklődött az adás-vételek számának növekedése.

Összességében azonban bő 20 százalékos volt a lakáspiaci forgalom növekedése 2014-hez viszonyítva, ami a több éves stagnálást követően kifejezetten pozitív eredményként könyvelhető el.

A rendelkezésre álló legfrissebb statisztikai adatok alapján, hozzávetőleg 135 ezer lakáspiaci tranzakciót bonyolítottak le 2015-ben. A 2014-ben érzékelhető keresletnövekedés azon túl, hogy kitartott, még fokozódott is 2015-ben. Ugyanakkor az előrejelzések szerint ez a folyamat 2016-ban is állandósulni látszik.

Ez a kedvező tendencia viszont nem azonos módon érvényesül az ország különböző térségeiben.
A statisztikákból egyértelműen kiemelkednek a százezer főnél népesebb nagyvárosok: Budapest, Debrecen, Szeged, Miskolc, Pécs, Székesfehérvár, Nyíregyháza, Győr, Kecskemét, valamint a hozzájuk tartozó térségek.

A felsorolt nagyvárosok és környezetük esetében a társasházi lakások aránya magas, és az adás-vételek számát tekintve nem mellékes az a tény sem, hogy ezek a városok többnyire a belföldi vándorlás célpontjai is.

Ezek az adatok azt is jelentik, hogy a felsorolt városok -a hozzájuk tartozó szomszédos térségekkel egyetemben- az ingatlanpiac húzótérségei. Együttes részesedésük a lakáspiaci tranzakciókból meghaladja az 50%-ot. A statisztika felvet egy érdekes tényt, miszerint megfigyelhető egy északnyugat-délkelet megosztottság is. Az ország keleti felének térségeiben 3-4 tranzakció történik 1000 lakosonként, ugyanakkor ez a szám a nyugati térségek esetében 4,5-5 tranzakció 1000 lakosra vetítve.

Az ingatlanárak változása

2015-ben a több éves csökkenés és stagnálás után az átlagos lakásárak növekedési üteme elérte a 2009-es szintet, valamint mind az új építésű, mind a használt lakások tekintetében pozitív növekedésre állt be.

A Központi Statisztikai Hivatal adatai azt mutatták, hogy Budapesten ment végbe a legjelentősebb növekedés az átlagárak tekintetében, valamint az abszolút értéket figyelembe véve is itt voltak a legmagasabbak a lakásárak 2015-ben. A használt téglaépítésű társasházak esetében Pest megye, a paneleknél a nyugati régió emelkedett ki a főváros mögött, ha az átlagosat meghaladó árakat vesszük alapul.

A családi házak esetében a főváros és Pest megye magasabb árszintjeihez képest az ország többi részén az átlagár alacsonyabb volt, de nem volt számottevő különbség a régiók között ebben a kategóriában.

A fővárosi agglomerációban, Pest megyében az Otthon Centrum értékesítései alapján már
egészen olcsón is kapható volt kis alapterületű ingatlan. Ugyanakkor a vásárlások zöme a 45 és 100 m2 alapterület, valamint az 5-18 millió forintos értékhatár közé esett 2015-ben.

Érdemes azt is megjegyezni, hogy a KSH 2015 első háromnegyed évére vonatkozó tranzakciószámai alapján az új családi házak adásvételeinek tekintetében a főváros és Pest megye részesedése meghaladta az 50%-ot.

Vidéken a vásárlások jellemzően a 25-80 m2 alapterületű és a 3-15 millió forintos értékhatár közé tehetőek. Az említett értékhatárt főként a nagyvárosokban és a Balaton parton haladja meg kissé, ezeken a területeken elérheti akár a 20 millió forintot is.
A vidéki ingatlanok háromnegyedét 20 millió forintos értékhatár alatt értékesítették.
A nagyobb alapterülettel rendelkező ingatlanok területileg elszórtan a kertvárosi részeken jellemzőek.

A 2007-2009-es éveket meghatározó árak 2010-re lecsökkentek és nagyjából stagnáltak. A piac fellendülésével azonban az árak is elkezdtek megemelkedni, így az utóbbi másfél-két évben elérték a válság előtti időszakban tapasztaltakat.

Forrás: KSH

Az alku, licitálás és értékesítési idő alakulása

2015-ben a teljes árengedmény mértéke átlagosan 10% körül volt, ennek jelentősebb része a vevők által a szerződéskötéskor elért engedmény volt. A vevők a legkisebb árengedményt a panellakásoknál tudták elérni.

Új jelenség a piacon az árlicit. Budapesten egyre többször alakul ki verseny egy-egy jobb adottsággal rendelkező lakásért, ami az eladónak kedvező helyzet, mivel akár a meghirdetett ár felett zárulhat a tranzakció.

Ez azonban még nem tekinthető általános jelenségnek a fővárosban sem, vidéken pedig egyáltalán nem volt jellemző 2015-ben.

Az értékesítési idő is meglehetősen lecsökkent 2014-hez képest. A panellakásokat már átlagosan bő egy hónap alatt el lehet adni, a téglaépítésű társasházi lakások átlagos értékesítési ideje is lefeleződött az év folyamán.

Forrás: KSH