Eladó lakás és ár - ez lesz a trend 2017-ben
Milyen változások várhatók az idén lakásfronton?
Értékesítési idő
Tavaly a tégla építésű társasházi lakások átlagos értékesítési ideje az előző évihez hasonló maradt, a panellakásokat viszont 15 százalékkal tovább kellett árulni. A lakásértékesítési idő minden szegmensben a fővárosban a legrövidebb - számol be az Otthon Centrum.
2017-ben is elsősorban a fővárosban és környékén, valamint a nyugati országrészben sikerül majd hamarabb túladni a meghirdetett lakásokon. A lakásértékesítési idő még mindig a fővárosban a legrövidebb - a keresleti tőkét figyelembe véve természetesen ez aligha mondható meglepőnek. A használt paneleket keleten adták el leghamarabb, míg a téglalakások átlagos értékesítési ideje a nyugati régióban volt a legrövidebb a fővároson kívül. A társasházi lakások esetében tavaly a válság előtti évek során megszokott két-három hónapra csökkent az átlagos értékesítési idő.
A legkelendőbb lakástípus, a panellakások eladásához 2016-ban átlagosan pár nappal több időre volt szükség, de a bő 2 hónap még így is a legrövidebb értékesítési időnek mondható a többi ingatlantípus eladási idejéhez képest.
Változás az új építésú lakások piacán
Az OtthonCentrum házon belüli elemzései alapján 2017-ben a piacon az idei évhez hasonló dinamikát vár. Elsősorban az új építésű lakások piacán számítanak számottevő áttörésre. Azokban a szegmensekben, ahol az átlagos értékesítési idő már elérte a válság előtti évek szintjét, további csökkenés nem várható. A lakáspiac erős területi koncentrációja miatt az idén is jóval könnyebb lesz az értékesítés a fővárosban és környékén, valamint a nyugati országrész megyéiben, különösen a Balaton parti településeken és az osztrák határ menti megyékben.
Az Otthon Centrum által 2016-ban a legrövidebb idő alatt eladott lakások közül a rekorderek legtöbbje a hagyományos építésű társasházi lakások közül került ki. A legkevésbé kelendő lakásingatlanok között a társasházi kategóriában - úgy a panel, mint a hagyományos építésű lakások tekintetében - 15-16 hónapot is várni kellett a vevőkre. Egyértelműen látszik, hogy egyes lakások pl. Békéscsabán vagy Kőbányán, de akár Miskolcon is bizony nagy sokára kelnek csak el.
Panelban a helyzet változatlan
Ugyanakkor a panelek esetében van, amikor csak néhány napra vagy egy hétre van szükség, hogy egy-egy lakás Kelenföldön, Békásmegyeren, de Újpalotán is elkeljen. Ezek a lakások jellemzően egy-két szobásak és nem feltétlenül frissen felújítottak; egy átlagminőséget képviselnek.
Az alku nem igazán jellemző ebben a kategóriában - a kelenföldi 50 négyzetméteres, házközponti fűtéses, erkélyes lakásért 16 millió forintot fizetett új tulajdonosa, pontosan annyit, amennyit az eladó kért. A többi esetben sem volt jellemző, hogy a gyors adásvétel érdekében lényegesen csökkentették volna az árat az eladók, egy-kétszázezer forint nem tekinthető érdemi árcsökkentésnek egy tizenegynéhány milliós üzletkötésnél.
Tudni kell, hogy nem csak a fővárosban kelendők a panelek: Győrben, Szombathelyen, Pakson, Pécsett, sőt Miskolcon is akadt egy hétnél rövidebb idő alatt eladott panellakás. Méretüket tekintve meglehetősen egységes a kép: 37-50 négyzetméteres, egy, másfél, de leginkább két szobás lakásokról van szó. Érdekesség, hogy a fajlagos ár tekintetében viszont több mint kétszeres a különbség a győri és a miskolci rekorddöntők között, mivel az utóbbi alig haladta meg a 100 ezer Ft/m2 értéket.
Míg a panelek közül a legeladhatóbb lakások jellemzően a hetvenes évek végén és a nyolcvanas években épültek, addig a hagyományos technológiával épített társasházi lakások közül a legkelendőbbek között nagyon változatos a kép. Találhatunk közöttük újszerű, 10 évnél fiatalabb épületben lévő lakást, de nem ritka a kifejezetten előkelő, az első világháborút megelőzően épült lakás sem.
Az alapterület tekintetében kicsit árnyaltabb a kép: a legnagyobb, néhány nap alatt elkelt lakás Debrecenben, a kedvelt Nagyerdő városrészben fekvő 3 szobás, 79 négyzetméteres, viszonylag lelakott, egyedi gázkonvektoros fűtéssel rendelkező lakás volt. A legdrágább, szintén rekord sebességgel eladott társasházi lakás egy négyzetméteréért több, mint 650 ezer forintot fizetett az új tulajdonos Óbudán, a főváros III. kerületében.
Nemzeti Mintaterv-katalógus
A magyar lakóingatlanok jó része 70 évesnél öregebb, és az idén lendületbe jövő újlakás-építés sem sokat javít ezen a helyzeten. A kormány a CSOK mellett modern alaprajzokat is ígért a házépítőknek, aztán fogta magát és végül nem készíttette el. A kabinet 2015. szeptemberében határozatban mondta ki, hogy „tájegységi karaktereket hordozó Nemzeti Mintaterv-katalógust kell kidolgozni, amely a műszaki dokumentációhoz kapcsolódóan tartalmazza a tételes anyag- és munkaidő-ráfordítás kimutatását”.
A HVG utánajárása szerint a mintatervekből a határidő lejárta ellenére egyetlen betű és egyetlen vonal sem készült még el. Csak remélni lehet, hogy 2017-ben uniós pénzekből újra kijelölik a keretet, és most már valóban leül valaki egy számítógép elé, hogy leadja a megfelelő megbízásokat. Ha így lesz, akkor talán egy év múlva már megnézhetjük, milyenek lesznek az Orbán-korszak Kádár-kockái; visszaköszön-e véletlenül bennük a Felcsútról is méltán híres Makovecz-örökség.
Öregedő lakásállomány
A modernizációra óriási szükség lenne. A Lechner Tudásközpont adatai arról tanúskodnak, hogy a magyar települések 48 százalékán, azaz közel felén a második világháború előtt épült, vagyis több mint 70 éves ingatlanok vannak relatív többségben. Az elmúlt években országosan is igen meredeken zuhant az új lakások építése, hiszen 2008. után mélypontra esett a kereslet.
A kormány számos élénkítő célú intézkedést hozott, megújította például a szocpol utódjának számító CSOK-ot és időközben az építési igények is alaposan megnőttek. A legalább kétlakásos társasházakra kiadott engedélyek száma 232 százalékkal emelkedett éves összevetésben. Ez a második legmagasabb érték az európai rangsorban, de az értékeléshez az is hozzátartozik, hogy egy nagyon alacsony szintről mindig látványosan lehet növekedni.
Csökkenő alapterülető lakások
Az elmúlt hónapokban változások figyelhetők meg az új lakások fokozatosan bővülő kínálati piacán. Ma már az elérhető új lakások valamivel kisebbek, mint tavaly: idén januárban az országos adatok szerint 75 négyzetméter volt az átlagméret, szemben az egy évvel korábbi 79 négyzetméterrel. A budapesti újlakás-kínálatban viszont 86 négyzetméterről 78 négyzetméterre csökkent az átlagos lakásterület.
Az új lakások piacán országszerte a 60-80 négyzetméteres, legalább háromszobás lakások és a 40-60 négyzetméteres kétszobás lakások iránt a legnagyobb a kereslet, az érdeklődők közel 50 százaléka keresi ezeket. Nem meglepő, hogy a használt lakásoknál eközben a főbb paraméterekben alig történt változás. Idén januárban egy átlagos eladó magyarországi lakás 63 négyzetméteres és két és fél szobás.
